АРЕНДА КВАРТИР Новосибирск

Кол-во комнат: Ст 1 2 3+

Тонкости покупки недвижимости по предварительному договору

Покупка недвижимости – это очень ответственный шаг. В результате проведения сделки можно приобрести долгожданную квартиру, дом или землю, а можно потерять крупную сумму денег, если пойти по неверному или незаконному пути.

Многие из нас стремятся купить недвижимость по минимальной цене. Но стоит помнить, что и продавцы уменьшают стоимость лишь в том случае, если по каким-то причинам у них отсутствуют возможность выставить более высокий ценник. Например, объекта недвижимости ещё не существует или у продавца не возникло на него право собственности. В этом случае продавец продает недвижимость по предварительному договору. Рисков у покупателя при такой сделке больше, а у продавца ответственности меньше.

В этой статье мы постараемся ответить на вопросы, которые волнуют многих покупателей:

  • насколько такие сделки законны?

  • какие риски существуют у покупателя и как избежать неприятных последствий и убытков?

Насколько законно заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости?

ГК РФ предусматривает возможность заключения предварительного договора, когда основной договор по каким-либо причинам заключить сразу не представляется возможным. В нем необходимо предусмотреть все значимые условия основного договора. Но как можно договариваться о продаже того, чего ещё не существует или того, чего ещё нет у продавца? Это вполне возможно. Даже ВАС РФ подтвердил это. Данный суд указал, что нет ограничений для продажи по предварительному договору недвижимости, право на которую ещё не зарегистрировано.

Совершенно по иному ВАС РФ расценивает предварительный договор на покупку квартиры в строящихся домах. Суд указывает, что покупать квартиры в новостройках можно только по ДДУ (договор долевого участия). Заключение предварительного договора для покупки квартиры в новостройке противоречит закону.

Риски покупателя, заключающего предварительный договор купли-продажи недвижимости.

  1. Двойные продажи. Одна из сложных ситуаций возникает в случае, если недобросовестный продавец решил продать недвижимость по предварительному договору сразу нескольким покупателям. Такие договора не подлежат госрегистрации и, следовательно, проверить сколько раз предлагаемый объект недвижимости уже участвовал в подобных сделках, какое количество лиц на него претендует по предварительным договорам проверить невозможно.


  1. Сроки договора. Согласно нормам закона, если в договоре не указан срок, в течение которого необходимо заключить основной договор, то он заключается не позднее года с момента подписания предварительного договора. При этом если стороны договора не заявят о своем желании заключить основной договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В этом случае покупатель может рассчитывать лишь на возврат денег, которые он уже заплатил продавцу. Например, Владимирский областной суд отказался обязать продавца по предварительному договору на покупку квартиры заключить основной договор, так как посчитал, что простое письмо покупателя с просьбой заключить договор не является предложением в рамках закона. Суд указал на то, что в этом случае покупатель с целью предложения заключить договор должен был направить проект договора, а не обычное письмо.


  1. Признание предварительного договора на покупку квартиры недействительным. Как уже было указано выше покупать квартиру в новостройках возможно только по ДДУ. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, то такой договор впоследствии можно признать ДДУ через суд, но лишь при соблюдении следующих условий:

  • в предварительном договоре указаны все необходимые условия ДДУ;

  • продавец должен соответствовать требованиям, предъявляем к застройщику законом о долевом участии.

Если же предварительный договор не содержит указанных условий, а у продавца отсутствуют необходимые документы, то договор не будет признан ДДУ и будет противоречить закону.


  1. Штраф и неустойка. К сожалению, взыскание штрафов, неустоек и компенсации морального вреда по предварительному договору достаточно проблематично. В тоже время закон о долевом участии предусматривает возможность взыскать с застройщика, который опаздывает со сдачей дома, существенные суммы неустойки и компенсации за моральный вред. Например, Ставропольский краевой суд не взыскал компенсацию морального вреда с продавца за расторжение предварительного договора. Суд указал, что к данным отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. А Санкт-Петербургский городской суд отказал во взыскании неустойки в связи с тем, что основной договор не был заключен в срок, и при этом ни одна из сторон договора не предложила заключить его.

Вместе с тем, ВАС РФ указал на случаи, когда у продавца нет объекта недвижимости в собственности, а он должен по договору передать его. В такой ситуации покупатель может в судебном порядке получить обратно свои уплаченные средства, проценты и убытки (в том числе, и разницу между рыночной стоимость объекта и ценой прописанной в договоре).


  1. Обязательные условия. Необходимо четко прописывать все существенные условия в договоре. В противном случае суд может признать такой договор незаключенным. Так, например, Омским областным судом истцу было отказано в требованиях понудить продавца заключить договор купли-продажи недвижимости, так как предварительный договор продажи данного объекта не содержал порядок расчетов.

При покупке недвижимости по предварительному договору следует учитывать разъяснения ВАС РФ:

  • Объект недвижимости необходимо индивидуализировать. Седлать это можно путем указания его местонахождения, площади, иные характеристик или кадастрового номера.

  • Цена может определяться исходя из стоимости за единицу площади или иным образом.

  • Предварительный договор не нужно регистрировать в Росреестре.



Как избежать неприятностей?

Если Вы хотите купить квартиру в новостройке, то избегайте застройщиков, которые предлагают Вам предварительный договор. Слишком много рисков с таким договором и гарантий никаких. Даже, если дом будет построен, то застройщик может попросту расторгнуть с Вами предварительный договор и вернуть деньги. Когда другого выхода нет и Вы хотите купить квартиру именно у этого застройщика, то необходимо проверить наличие у него всех необходимых документов (разрешение на строительство, договор аренды или право собственности на землю, проектная декларация и т.д.), а также включить в договор условия, которые предусмотрены для ДДУ (данные о квартире и её цене).

Для тех, кто уже заключили предварительный договор на покупку квартиры, но продавец не торопиться передавать квартиру, можно посоветовать предъявить ему требование о заключении основного договора путем направления проекта договора купли-продажи. Такое требование уместно, если срок заключения такого договора подходит к концу. Если срок в договоре не указан, то нужно сделать это в течение года после его заключения.

Также можно требовать с продавца, который отказался от заключения основного договора, возврата уплаченных средств, уплаты процентов и возмещения убытков.    


Заказать Выписку ЕГРП

Назад


бесплатный доступ к контактам собственников